Экспертиза при реконструкции и перепланировке объектов недвижимости

Реконструкция и перепланировка объектов недвижимости связаны с вмешательством в конструктивную схему здания, изменением нагрузок, функционального назначения помещений или инженерных решений. Проведение технической экспертизы на этих этапах обеспечивает безопасную реализацию проекта, соответствие нормативным требованиям и предотвращение потенциальных аварийных ситуаций. Особенно важно это при работе с существующими зданиями, эксплуатирующимися более 20–30 лет.

В каких случаях необходима экспертиза

Перед началом перепланировки или реконструкции обязательна проверка несущей способности конструкций, состояния фундамента и перекрытий, а также возможность реализации проектных решений без нарушения целостности здания. Экспертиза требуется как по инициативе собственника, так и по требованиям надзорных или проектных организаций.

• Устройство новых проёмов или расширение существующих в несущих стенах
• Перенос мокрых зон, изменение расположения инженерных систем
• Переоборудование чердаков, подвалов или технических этажей
• Планируемая надстройка, пристройка или увеличение площади здания
• Объединение помещений, демонтаж несущих элементов
• Изменение функционального назначения (перевод из жилого в коммерческий фонд и наоборот)

Что входит в состав экспертизы

Экспертиза включает анализ проектной документации (если она уже разработана), обследование конструкций, расчёты допустимых нагрузок, оценку соответствия нормам и подготовку технического заключения. В зданиях с сомнительным техническим состоянием могут потребоваться вскрытия и лабораторные испытания.

• Анализ проектных решений на предмет влияния на несущие конструкции
• Обследование перекрытий, стен, колонн, балок
• Проверка текущего состояния строительных конструкций
• Расчёт несущей способности и допустимых изменений
• Оценка инженерных систем и коммуникаций
• Формирование выводов о технической реализуемости проекта

Значение заключения экспертизы

По результатам экспертизы выдается техническое заключение, которое является основанием для корректировки проекта, получения согласований и безопасного проведения строительных работ. Документ особенно важен при работе с объектами в эксплуатации, в которых ведётся перепланировка без отселения.

• Подтверждение допустимости проектных решений
• Указание на ограничения и зоны риска
• Рекомендации по усилению или сохранению конструкций
• Условия безопасного выполнения перепланировки или реконструкции
• Основание для согласования проекта с надзорными органами

Пример из практики

В Азове собственник производственного здания планировал переоборудовать часть помещений под офисный центр с перепланировкой и монтажом систем вентиляции. Проведённая экспертиза выявила недостаточный запас прочности плит перекрытий и необходимость усиления металлокаркасом в местах установки тяжёлого оборудования. На основе заключения проект был скорректирован, получено согласование, и работы выполнены без негативного воздействия на несущие элементы здания.